不可不防，代持购房可能让人得不偿失！-天天快资讯
2023-05-05 00:08:46
深圳现行的限购政策，对离异人士买房有着很多特别的约定：
(资料图片)
1、离异满3年，个人名下无房，可购1套，若个人名下已有住房，则不可再购买；2、离异在2年以上3年以内者，仍按离异前家庭的套数计算：若原对象的名下无房或只有1套住宅，而本人名下无房，可购入1套住宅；若原对象名下已有一套或超过一套住宅，即使个人名下无房，也不可再购入住宅；3、离异在2年以上3年以内者，在3年内有过2次以上离异的，将追溯3年内的所有离异记录，住房套数按3年内历次离异时家庭总套数之和计算；4、已再婚状态者，不再追溯3年内是否离过婚，按当前已婚家庭的购房资格计算。
为什么会发生这种情况呢？
那是因为在过去房价飙升的时期里，买房是有购房资格限制的。不过，有心人发现，如果通过离婚，名下无房的一方就可以多出一个购房名额。
在买到房就能赚钱的时代，什么传统文化都不如搞钱来得好使！不断上涨的离婚率，直到2018年的“7·31”政策出台后，才得以遏制。
购房能获利，造成了购房资格的稀缺属性。
离婚炒房的路子是走不通了。不过，方法永远比困难多嘛！借用有购房资格的人代持房产，一样可以买到房子。
然而，代持购房是能买到房子，不过也给借名人和代持者带来了风险隐患。
代持购房的操作原理
市场上通常会有一些有资金但却没有购房资格人。为了买房获利，他们在买房时，会将自己所购买的房产登记到他人的名下。这里称为借名人，其实说白了就是炒房客！
借名人为了获得购房资格，会通过落户、代持、假结婚的操作绕开政策的限制。对于有些还不太满足购房资格的人，他们还会用代缴社保、办理深户等方式，有针对性地制造购房名额。行内称之为“养房票”。
他们在操作过程中，会签订《代持协议》和《授权委托协议》，内容中说明借名人才是房子真实所有者。一般情况下，授权委托都会办理全权委托公证，让房子的出租和管理权限控制在借名人手里。
因为购房时，需要购房定金、首付款等款项要转与代持人进行代支，出于规避风险考虑，还会签订一份《借款协议》，只为留下相关款项都是借名人的出资证明。
当然，代持人也不会白忙。通常双方都会约定好，由借名人支付代持人一定的费用报酬。
借名人的风险隐患
这里不得不提一下，曾经闹得沸沸扬扬的深房理事件。
深房理的运作是募集会员的“集资”，通过购房名额买房，在市场溢价后出售获利。不就是一个典型的代持操作嘛。
该事件里的代持个案有签署《代持协议》，也有全权委托公证，更有《借款协议》，然而行为是违规的，有些房子的房价下跌，有些小区的交易给锁定，有些行为又缺乏法律依据……
想要取回本金，实在太难了！
有人说，深房理事件是大批量操作的结果，个案的话，应该不会存在太大的问题。
真的吗？
我们就来聊一下借名人的风险：
第一种风险：借名的行为合法吗？
其实2017年的广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】有过清晰的说明，借名人是具备购房资格的话，这个借名操作是得到支持的，但是，如果借名人本身不具备购房资格，那就对不起了，这个借名操作是得不到支持的。
第二十八条 借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。
大白话来说，自己没有购房资格，用他人的名义购买房子，想确认房子属于自己所有，法院是不支持的。除非在委托他人代持时，自身是具备购房资格的。不过话说回来，如果自己本就具备购房资格，还需要别人代持吗？
第二种风险：可能出现财产损失
有句话怎么说来着？
不要考验我的人品，考验我的人性就好了。
代持人在代持期间，无论是私下将房子卖掉，还是由于欠债而被债权方查封房子，借名人想要合法地追回房子，法院都是不予支持的。
我们别犟！
这种情况不少，网上一搜一大堆案例。
房价暴涨是代持人可能将房子私下卖掉的原因之一，在代持的法律约定无效时，所承担的只是借款协议的借款责任而已，只要将房子卖掉，还完借款还能大赚一笔呢！
第三种风险：其他风险
好吧，我们还是得相信人性本善，不能用最坏的恶意去揣测别人。
不过，当房价飙升时，如果代持人提出分点利润的要求，那你到底接受还是不接受呢？即使手持全权委托公证，不也照样还有需要代持人配合的地方吗？
在房价下跌时，短期内没办法出手，这时，代持人要求腾回名额，自己要去买楼的话，你又怎么处理呢？
所以，如果你没有控制风险的把握，借名买房这事，还是少碰为妙吧！
原来借名买房那么多隐性风险的，那代持人就没什么风险了吧？
一样有！
代持人的风险隐患
第一种风险：损失购房资格与贷款资格
政策一直大力支持刚需，而且对于首套购房，银行可以给予的贷款杠杆也比较高，可以说相当珍贵。当然不能简单地用代持费用来对价。
而且，首套与二套的契税成本是不一样的。对比首次贷款与二套的贷款成数，就已经有两成的差距。按百万房价的房子来测算，就得多付出20万的首付。
第二种风险：房子断供所带来的风险
代持人作为房子的持有人，如果借名人没有按时履行还款义务，代持人又没有能力负担其月供的话，就会影响到代持人的个人征信。
代持人的失信行为记录，会被银行提交到征信系统，代持人将来就别想再从银行贷款了。
代持人没有继续偿还贷款的话，银行就可以按贷款合同约定，单方面解除贷款合同，并申请法院判决，让房子进入拍卖。如果市场房价下跌得太厉害，很不幸地出现最终拍卖所得的款项，都仍不足以偿还银行的贷款的情况，那代持人将会被列入老赖名单。
谁曾想，为了赚点代持费而帮人代持房子，却被成为了老赖。从而严重地影响了自己当下的生活和未来呢？
现在再问你一次：你还愿意帮人代持购房吗？