2023年7月,青岛市区大拆迁最重点的崂山区计划中最后的中韩村启动拆迁,标志着张村河片区12个旧村的整体拆迁实现收官。
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而激活低效片区是一次城市样貌的深刻雕琢,随着开发建设,这些原先的低效片区将驱动区域经济、民生、文化、环境与风貌等协同发展。
那么作为一个起点很高而又是一张白纸的区域,张村河片区建设,具体又将如何落笔?
城市心观察第1004期
撰文/胡佳敏
审校/张慧
导入一批项目激活一个片区
去年2月,崂山区在城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会上提出,未来三年,崂山区将集中发力推进株洲路两侧区域升级改造、张村河两岸区域开发建设、旧城旧村改造、市政设施建设、地铁建设及沿线开发建设、停车设施建设、公园城市建设等。将崂山区打造成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的开放创新宜业宜居的山海品质新城。
从青岛的发展路径及产业分布图上看,张村河板块地处青岛东岸城区的核心位置,处于株洲路高科技产业带及金家岭金融聚集区交汇处,是崂山区“四新经济”产业集聚发展的黄金地带。
因此,张村河片区的改造升级,并非简单的空间重塑,而是从根本上推动该片区的结构优化、功能完善及品质提升,打造与城市发展目标相匹配的城市新空间,接续放大中心城市的辐射带动作用。
根据规划来看,张村河两岸区域的未来——定位“水脉智城”,重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能,打造生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有活力的高端综合型社区。
具体来看,在规划上,张村河片区以“水脉智城”为总体定位,承载中央生态居住商务区、金家岭金融新区服务区两大战略目标,对标上海、深圳;打造山林、水系、岸线、公园、绿道、人文、白鹭生态保护湿地等有机交融的优美景观风貌;中心水域、浅滩湿地、滨水草甸区与滨水步道、亲水平台、生态林地穿插交融,打造多自然弹性河道景观;建设国际人才公园、剧场、音乐厅等文化设施,设置地标建筑及特色景观步行桥,创造有世界级影响力的休闲共享滨水复合空间;配备运动健身、文化艺术、科技交流、休闲生活、儿童活动、时尚商业街等功能片区,通过特色亮化、智能化体系搭建以及科技秀、水幕电影等进一步提升核心区魅力。
而从地理位置来看,北边株洲路是产业创新创业区,以产业导入为主;其不远处就是张村河两岸的景观公园,也是区域的景观主轴;崂山文化艺术中心也落户在北侧,包含了美术馆、图书馆以及文化馆这三大馆,未来建成后,图书馆有数字化试听阅读体验空间,文化馆有容纳600-800人的大型演艺剧场,美术馆设立知名艺术家展馆及工作室和开放式活动区域,都将成为青岛不可或缺的文化设施。
南边沿着张村河,是中央生态居住区和商务区,以城市生活为主。聚集着海信、华润等多家一线房企和品牌开发商,不仅会带来优质的生活居住体验,还将释放更多的高端居住需求,带来片区品质住区的集聚效应。
此外,张村河片区打造“水脉智城”,自是离不开人才的支撑。为此,区域西侧规划的是国际人才创新基地。根据规划,以张村河、株洲路和滨海大道为关键发展轴带,崂山国际人才社区将打造综合服务区和核心聚集区两个核心,范围涵盖张村河两岸、株洲路两侧、创智谷三大片区,规划总面积约42.8平方公里,其中城镇建设用地29.2平方公里,生态空间13.6平方公里。
到2025年,这里将成为集居住、工作、休闲、消费等功能于一体的国际人才核心聚集区。到2035年,将全面建成崂山区国际人才社区,实现核心聚集区、综合服务区双核引领,张村河、株洲路、滨海大道轴带展开,融合发展,布局形成六大产业组团和四个宜居生活区。
另外,在产业重构的同时,张村河两岸片区各类配套也陆续到位。
公立学校张河村小学已投入使用,是一所崭新的学校,名字依旧沿用张村河小学,但是师资力量教育环境都焕然一新,48班制,未来有望与在这里设立分校的青岛二中一道,形成辐射力较强的区域教育资源板块。
西北侧设立崂山第三个三甲医院——山东中医药大学附属医院青岛医院。目前项目主体已经封顶,依托山东中医药大学优质资源,将建设成为集医疗、教学、科研、创新于一体的国内一流的现代化三级甲等中西医结合医院(院区)。
由此可见,改造提升后的张村河片区,在满足宜居的基础之上,向南可以推动金融产业空间扩容,为金家岭金融区的发展提升空间承载力,满足中长期内崂山区金融业集聚发展的空间需求。
对标沪广城中村改造青岛如何做?
俯瞰全国其他地市,推进城中村的改造正是如火如荼。
上海市提出,预计到2025年,中心城区周边城中村改造项目全面启动;到2027年,中心城区周边城中村改造项目全面完成;广州市有关部门发布了《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》,表明广州将以立法推进城中村改造工作。
以上海红旗村为例,与张村河片区相同,都有着最大“城中村”之称、都坐落于城市中心区域。现在的上海红旗村,所在的普陀区GDP连年攀升、区域天际线“中海中心”A座全面封顶、村民“入职”世界500强......旧貌已然换新颜。
梳理红旗村的改造提升之路,不乏可借鉴的经验。
占地不到600亩的红旗村,在2014年拥有70家印刷厂、207个冷库、9个大型市场、16家“四小”(小旅馆、小超市、小饭店、小休闲娱乐)场所、1200多家经营户、4800余家租赁户、近10万的流动人口,是当时上海中心城区规模最大、改造需求最紧迫的“城中村”,也是普陀区真如板块迭代焕新中的“最硬骨头”。
2018年10月,上海市普陀区政府携手中建集团旗下中海企业集团,由中海联合体拿下红旗村四地块,作为全市首批“城中村”改造的试点。
中海中心写字楼
和张村河片区规划相似的是,红旗村项目相较于90年代“拆为主”的改造模式,更需要重视综合业态融合和保护在地文化、生态。
中海携手国际设计团队,以多元化交融的方式焕活出红旗村未来新的生活场景。从产业价值、社会文化价值、生态价值三个维度,中海为红旗村勾勒出“创新、文化、生态”三条轴线,倾力缔造出“超高地标商务、国际奢尚生活、菁英生活平台、国际文化地标、漫步休闲广场”五大业态,呈现出了“城市会客厅、童心生长地、云端商务场、禅意冥想地、全球资讯地、潮流聚会地、活力运动场、步行生活区”八大生活场景。
环宇荟MAX
其中,真如中海中心以约30万方超高甲级写字楼汇聚世界500强、领袖国企及TOP100独角兽资源,提升出真如红旗村未来的世界商务高地;超15万方国际购物中心的环宇荟MAX,依托双地铁交通将打造全新的TOD顶级商业中心,将为红旗村带来城市级繁华商业中心;约2万方公共生态绿廊与约1万方国际化艺术殿堂——中海大剧院,同时为区域带来自然生态与文化的享受高地;约20万方高品质中海首个5G社区——中海臻如府,则将区域的人居空间推向了新的品质高度。
另外,中海“真如境”项目工程负责人王伟林表示,“真如境”引入TOD理念,地下有轨道交通线路穿越,与综合体融为一体。
值得一提的是,这一理念与地铁2号线、4号线、11号线三线交汇的张村河片区建设不谋而合。
改造后的红旗村成为汇集“吃、住、行、游、购、娱”多元业态的一站式超级综合体,打造网红打卡点,定期举办艺术潮品展,及时捕捉全球资讯,并用“融合”的方式保留传承在地文化,为城市国际化发展更新与传统文化传承的融合写下范本之书。
眼下,上海中心城区最大的“城中村”项目建设进入尾声,从脏乱差的“城中村”到靓丽的“城中景”,从低端传统产业到高端创新资源聚集,从民生洼地到区域产业高地。5年时间,昔日的红旗村已经重拾生机。今起三年,上海还将启动“城中村”改造项目30个,让至少1.3万户村(居)民受益。
未来,无论是迎来拆迁收官的青岛张村河片区,还是早已脱胎换骨的上海红旗村,都将为其区域主导产业发展,提供必要的空间载体与金融支撑,继而通过产业集聚和辐射效应,为区域实现经济高质量发展增砖添瓦。