为何滨江总被隔壁绿城压了一头？
2023-04-21 13:49:08
在2023年第一季度的房企销售排行榜中，滨江集团（以下简称滨江）的销售额达到406.9亿元，同比增长60.77%，排名上升2位，排在第14名。
滨江2023年的开门红或许是2022年增长的势头的延续。在这一年，滨江收购土地41宗，总投资金额733亿，其中权益金额374亿，新增货值1500亿，总土地储备超3000亿。拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP 10，位列第七位；不仅地拿的多，房子卖的也多，数据显示，滨江2022年全年销售额为1539.3亿元，在全国房企中排名第十三位，较上年同期上升了9位。在中指研究院主办的“2023中国房地产百强企业”中，滨江的排名较上年排名前进2位，排在第13位。
然而，不怕和自己比，就怕和别人比。与滨江同在杭州的绿城中国（以下简称绿城）在“2023中国房地产百强企业”中排名第7位，排在滨江的前面。在2023年第一季度的销售排行榜中，绿城也以613.4亿元的销售额和第7名的成绩压了滨江一头。
(资料图片)
从杭州本地来看，滨江的规模已经超过了绿城，但是从全国范围来看，滨江和绿城相比就要逊色一些了。2022年财报显示，绿城新增土储27宗，权益金额408亿元，囊括了杭州、北京、上海、宁波、舟山等地，其中杭州土地项目只占了16宗。而滨江集团新增的41宗土地中，杭州就占了38宗，杭州以外的土地只拿下了2宗。
比滨江晚成立3年的绿城能立足杭州，布局全国，而滨江却被“困”在了杭州。滨江究竟差在了哪里？我们或许可以从它下滑的毛利率中窥见一二。
2022年第三季度财报显示，滨江的毛利率也较上年同期下滑了6.4个百分点，下降至16.6%。但是滨江毛利率下滑并不是暂时的现象，而是长期存在的问题。数据显示，2018年至2021年，滨江的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%，24.66%，连续四年下滑。
不过需要注意的是，截至2022年9月30日，滨江的净利润仍然达到了23.11亿元，净利率达到了11.63%，高于上年同期的净利润22.7亿元和净利润率9.29%。但是滨江之所以能实现净利润的增长是因为其取得了15.45亿元的投资收益，而在2021年前三季度，这个数字为-2893万元，较2021年年末增长了333.75%。暴涨的投资收益让滨江第三季度的利润表的数字变得好看，但并不能掩盖其主营业务盈利能力的衰弱。
低迷的资产周转率和存货周转率意味着企业变现和经营能力较弱，这或许是滨江毛利率水平不断下滑的原因之一。
数据显示，2022年上半年滨江的总资产周转率为0.046，存货周转率为0.0544，而2022年上半年TOP50房企的平均资产周转率为0.1633次，存货周转率为0.2992次，滨江的资产周转率和存货周转率与行业平均水准存在较大差距。
与上年同期比较，滨江的资产周转率和存货周转率也出现了下滑。数据显示截至2022年第三季度，滨江的资产周转率为0.0818，较上年同期下降了0.05，存货周转率为0.1024，较上年同期下降了0.0508。
此外，滨江的表外负债同样是需要注意的一个问题。长期以来，滨江的“三道红线”都处于“绿档”，符合监管要求。但是2022年第三季度财报显示，滨江的少数股东权益为243.3亿元，占股东权益的52.65%，少数股东收益为2.578亿元，占股东收益的12.70%。少数股东权益和损益不匹配可能意味着存在明股实债。或许是为了控制负债率的同时进行更多的融资，滨江选择了明股实债的融资方式，但这也意味着不透明与风险。
2023年的滨江集团能否继续乘风破浪，我们将持续关注。（内容来源|商业华观）