建业地产境外债正式违约！集中资源“保交付”，重点提到“因二季度房地产销售恶化”
2023-06-28 21:17:23
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道
中国地产江湖中曾流传着“三君子”的说法，即“南王石，北冯仑，中间胡葆森”。2016年，冯仑出售所持有万通集团的全部股权，彻底退出一手创建的企业；2017年，王石退出万科董事会。如今，“三君子”只剩下建业地产董事长胡葆森在地产江湖中“厮杀”，只是这几年胡葆森的日子并不好过，近期更是处于困难阶段。
6月23日晚，建业地产（00832.HK）发布公告称，未能按时偿还一笔境外债的利息，并将暂停向所有境外债权人进行支付。建业地产还表示，将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付。
(相关资料图)
易居研究院研究总监严跃进于6月27日向《华夏时报》记者表示，这也是二季度以来首家大型房企公开违约的案例，这说明房企债务偿还压力依然是比较大的，或者说偿债方面依然存在不确定性。这进一步说明行业中存在的各类矛盾和问题，需要积极关注和应对。
建业地产在正式违约后，如何保交付、保经营，又如何稳定相关投资者的心态，《华夏时报》记者于6月28日向建业地产发送相关采访提纲，截至发稿尚未收到回复。
暂停向所有境外债权人进行支付
“即使本集团竭尽全力，资金可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。”建业地产指出，未能按时偿还境外债利息的主要原因是，2023年二季度以来，中国房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化。销售不及预期，本集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。
严跃进指出，从此次建业违约的情况看，其提及了今年二季度房屋销售的事件。恰是房屋销售工作明显和预期不一致，导致资金状况进一步恶化，进而使得既定的偿还工作受到了干扰。
中指数据显示，6月前三周（5月29日—6月18日）重点50城商品住宅周均成交面积略低于5月周均水平，较去年同期（5月30日—6月19日）下降20%左右。中指研究院市场研究总监陈文静也指出，自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势。
大环境下销售端的不景气，也传递到建业地产身上。根据建业地产发布的未经审核合同销售数据显示，今年3月—5月，其合同销售额分别为12.37亿元、10.13亿元和15.23亿元，同别分别减少60.1%、61.5%和29.8%。
建业地产还表示，将暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。据记者了解，自2021年7月1日以来，建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。
同时，建业地产还在公告中称，现阶段将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及竣工物业的销售，并且稳定业务经营，以保障购房者、集团合作伙伴和所有利益相关者的权益。此外，在不影响交付和正常营运的前提下，本集团正厉行节约，采取降本增效的措施，缩减非核心、非必要的营运和支出。截至公告之日（6月23日），建业地产仍保持正常商业运营。
资金紧张持续近两年
建业地产成立于1992年，因其地产项目主要在河南省布局，且常年在河南市场占有率排名第一，故被称作“河南王”。早些年，建业地产发展较为平稳，不过从2015年起，建业地产开始“狂奔”，其销售规模从百亿元到千亿元，只用了4年时间。克而瑞数据显示，2015年建业地产销售额仅为165.7亿元，到了2019年便突破千亿元，当年销售总额为1011.5亿元。
成为千亿房企没两年，建业地产便面临着房地产行业急转直下的行情。建业地产在公告中指出，自2021年下半年起，中国房地产行业的宏观环境发生巨大变化。本集团已探索多种债务管理活动，包括延长其债务期限、改善现金流管理，以增强流动资金状况。
而建业地产也早在2021年就释放出资金紧张的信号。数据显示，2021年上半年，建业地产录得合同销售金额310.53亿元，同比增长仅3.5%；归属股东净利润7.29亿元，同比仅微增0.3%；净负债比率为92.6%，相较于2020年末的13.6%大增79个百分点。
2021年9月，建业地产向河南省政府发出一份名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》的“求救信”在网上流传，引发市场轰动。彼时，建业地产在求救信中表示：“由于汛情和疫情，公司累计造成各类损失逾50亿元，若爆雷还面临人员失业、银行失信等风险，可能引发严重社会后果，以及对资本市场产生不利影响。”
据了解，在建业发出“求救”报告后，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，其内容包括银行贷款延期还本付息、退税缓税、企业缓缴社保金、顺延房地产项目交付期限等。
不仅如此，河南省政府还协调国资进场协助建业地产纾困。2022年6月，河南同晟置业有限公司（简称“同晟置业”）以6.88亿港元购入建业地产8.6亿股股份，占建业地产总股本的29.01%。据了解，同晟置业是河南省铁路建设投资集团（简称“河南省铁建投”）100%持股企业，实际控制人为河南省人民政府。
此外，河南省铁建投还认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。
不过，即使有着河南省政府的进场救助，近两年建业地产仍在苦苦挣扎。数据显示，近两年建业地产的经营状况不容乐观。2021年，建业地产收入为419.59亿元，较2020年同期433.04亿元减少3.1%；毛利为68.10亿元，同比减少20.77%；归属股东净利润为6.04亿元，同比减少66.42%。
2022年是建业地产成立30年来首次出现净亏损。数据显示，2022年建业地产营收240.83亿元，较2021年的419.59亿元，减少42.6%；净利润亏损78.19亿元，较2021年盈利12.53亿元，下滑724.02%。
对于亏损的原因，建业地产CFO赵瑞昆表示，其中有80%是非经营性的亏损，主要包含三大块。第一，受疫情期间打折售房影响，存货减值23.7亿元；第二，由于运营模式改变，投资性物业的公允价值下降14.1亿元；第三，处置子公司亏损，应收账款及其坏账以及违约金损失等其他非经营性亏损合计17.1个亿。
而截至2022年末，建业地产总资产为1389.57亿元，同比减少4.7%；总负债为1356.29亿元，同比增加1.93%；总负债率97.61%，较2021年91.26%，增加6.35个百分点；持有现金及等价物约为43.52亿元，较2022年初减少了55.8%；总有息负债为236.61亿元，其中短期有息负债为128.85亿元，占比增加了23.7个百分点至54.5%；现金短债比仅为0.34。
值得一提的是，建业地产还在6月23日发布的公告中着重强调，“本公司重申，我们有决心实现一个全面解决方案，以确保本集团的长远发展，维护所有利益相关者的权益，并确保公平对待所有境外债权人。同时，本集团将坚持不懈地保交付、保运营。”
而严跃进也表示，从违约后的工作重点来说，建业地产更强调保交付、保经营，这也是说明目前在债务偿还方面其实有优先次序安排。“我们认为，此类优先次序安排也是属于无奈之举，至少说明当前房企在各种难题面前，优先考虑了保交付工作，毕竟这个工作也是目前房地产的重中之重。各类债权人在处理此类问题的时候，要适当关注此类优先次序。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁